日本房产投资报告

1. 国家介绍

简介

日本国是位于亚洲东部的岛国，由本州、四国、九州、北海道四个大岛及 7200 多个小岛组成日本国土南北狭长，四季分明。日本是八国集团、二十国集团、世界贸易组织、亚太经合组织等成员国, 人类发展指数高居世界第十位。人口达 1.26 亿，以和族为主体民族，通用日本语首都东京及周边的数县构成的首都圈居住了 3 千万以上的人口，是世界最大的都市圈。日本国土以温带季风气候为主，海洋性气候明显，一年四季温差很大。

行政区划

日本的一级行政区划单位为都道府县，全国划分为 1 都、1 道、2 府、43 县。部份市因人口较多，在当地影响较大，而被指定为政令指定都市、中核市、特例市。都道府县下的行政区划为市町村，此外还有郡、支厅、区、特别区等行政单位。根据地理与人文、经济特征，日本通常被分为八大区域，包括北海道地方、东北地方、关东地方、中部地方、近畿地方、中国地方、四国地方和九州及冲绳地方。

详细如下：

经济

日本是世界第三大经济体，是全球最富裕、经济最发达的国家之一。日本的科学研发能力也领衔世界，而且在军事、教育、医学、工业等方面始终位于世界前列。其中三菱是世界上仅次于美国通用集团的超级企业财阀，2009 年仅在三菱旗下的世界五百强企业就达到 8 家。日本著名的电子电器和高科技产品制造商包括索尼、松下、佳能、夏普、东芝、日立等公司。汽车工业方面，日本汽车的生产量位全球第三，仅次于美国和中国，其中丰田、马自达、本田、日产等公司的产品畅销全球。此外日本亦拥有世界上存款总额最庞大的金融机构-邮贮银行。三菱 UFJ 金融集团、瑞穗金融集团和三井住友金融集团在世界金融界具有举足轻重的地位。东京证券交易所是仅次于纽约证券交易所的世界第二大证券交易所。

基础设施

日本基础设施完善，生活及其便利。日本的交通以公路、铁路、航空和水路为主[210]。各种交通运输方式的技术水平和运输量均居世界前列，其中日本在 2010 年的铁路运量达 226.7 亿人次，为全球第一。日本城市轨道交通系统非常发达，在东京，居民一般步行 10 分钟至 15 分钟就可以到达最近的车站日本拥有 1020个港口，数量雄居世界前列，为世界海运大国]。日本的航空运输业也相当发达，东京的羽田机场和成田机场的客货吞吐量均居世界前列，其中羽田国际机场 2011 年的旅客吞吐量在全球排前 2 名，是世界上最繁忙的机场之一。在 2013 年机场服务质量排名中，东京羽田国际机场位列世界第二。

科技和教育

科技领先，教育发达。日本在全球百大创新力科研企业中占 28 个席位，仅次于美国[185]。日本全国有约70 万的科研人员，每年的科研经费达 1300 亿美元，高居全球第三[186]。日本在电子、手机通讯、低耗能环保车、机械、工业机器人、光学、化学、半导体和金属等多项领域具世界领先技术且屡获殊荣[187][188][189]，当中工业用机器人的产量占世界一半以上日本实行小学校6年、中学校3年的义务教育，大部分学生在接受完义务教育后还会继续进入高等学校。2006 年高等学校就学率为 95.3%，位列全球第一，大学就学率也高达 45.5%[231]。日本的识字率亦为全球之冠，达到 99%

自然景观

日本景色宜人，四季分明。每个季节都有美丽的风景和不同的活动。春日里上野公园中飞舞的樱花吹雪、在镰仓海边泛着柠檬气息的灿烂盛夏、与恋人携手散策在京都枫红的时节、披上一身绚烂的和服踩在冬日落雪的木桥上，泡在热气腾腾的温泉里。四季不同之景，在这里体现的尤为明显。

文化

日本文化底蕴深厚，古典与现代气息完美结合。一方面不断吸收外来文化，同时也产生了自己的特色。与中国文化自遣隋使和遣唐使开始就很有渊源，在文字文化共通方面产生了影响深远。动漫是日本文化艺术的重要表现形式，日本制作的动画节目占全球播放的 60%，因此日本享有“世界动漫王国”的美誉，而日本动画 2011 年的海外业绩亦达到 177 亿日元。此外，日本的任天堂是世界最大（以收入计）的电视游戏制作商]。秋叶原则是世界首屈一指的动漫及电器集散地点。而最具岛国风情的樱花也诉说着许多动人传说，和心爱的人一起坐在树下喝着茶吃着亲手做的食物，莫不是一种享受。而从怀石料理到斋宫素宴，还有大毛蟹、海胆、海葡萄和北极大餐，诱人的日式料理，独特味道的和风物语一定能满足口舌胃的饕餮之心。穿梭在充满故事的名胜古迹当中，还可以体验日式庭园的清幽，品一杯茗茶，赏一台舞伎。

2. 主要城市：

东京

东京（Tokyo），日本首都，世界第一大城市。位于日本本州岛东部，关东平原南端，国际航空口岸，是日本政治、经济、文化及交通等领域的枢纽中心。在正式的行政区划定义上，东京指的是东京都。总面积为 2,162 平方公里，包括 23 个特别区、26 个市、5 个町和 8 个村，并与周边的千叶、神奈川、埼玉等县构成“首都圈。全东京都的人口约有 1323 万人成为世上最大的都市圈。也是世界上拥有最多财富 500 强公司总部的城市，其经济总量、建成区面积、都会区面积、城市人口、工业产值均为世界之首。东京为世界五大全球性国际金融中心之一，国际航空口岸，是一座拥有巨大影响力的城市。也是亚洲第一时尚中心。亦为全球最大的都市经济体，与美国纽约，英国伦敦并为"世界级城市"。东京有全球最复杂、最密集且运输流量最高的铁道运输系统和通勤车站群。东京原名江户，在明治维新后即成为日本首都所在地，是日本政治、文化、经济、教育、交通中心和重要的工业基地。东京不仅是当代亚洲流行文化的传播中心，亦为世界流行时尚与设计产业重镇。包含扩张相连的城区是目前日本国内规模最大的都会区，不仅为世界流行设计产业中心，亦为世界经济最进步富裕、商业活动发达度第一位之城市，并有全球最复杂、最密集且运量最高的铁道运输系统和通勤车站群。2013年 9 月 7 日，东京被选为 2020 年夏季奥林匹克运动会主办城市，这也是东京继 1964 年之后第二次承办奥运会。东京是日本全国的政治中心。行政、立法、司法等国家机关都集中在这里。被人们称为“官厅街”的“霞关”一带聚集着国会议事堂、最高裁判所和外务省、通产省、文部省等内阁所属政府机关。过去的江户城，已成为天皇居住的宫城。

东京也是日本的经济中心。日本的主要公司都集中在这里。它们大多分布在千代田区、中央区和港区等地东京同它南面的横滨和东面的千叶地区共同构成了闻名日本的京滨叶工业区。主要工业有钢铁、造船、机器制造、化工、电子、皮革、电机、纤维、石油、出版印刷和精密仪器等。东京金融业和商业发达，对内对外商务活动频繁。素有“东京心脏”之称的银座，是当地最繁华的商业无论是在经济还是人口两方面，都是世界上最大的都会区。据统计，2008 年大东京地区人口达 3,520 万人，按购买力平价调降后的国内生产总值依旧高达 14,790 亿美元（ukmediacentre.pwc），2010 年按国际汇率计价的实际国内生产总值更高达 1.9 兆美元，位居世界首位，约近纽约都会区及韩国的两倍、更达台湾的 4 倍多。另外，东京都会区也是世界上拥有最多财富 500 强公司总部的地区，于 2009 年达 51 家，几乎是第 2 名巴黎的两倍。

交通方面东京拥有世界上最大的铁道交通枢纽，每日客流量达到 836 万，交通很便利，时速达 200 公里的新干线，从东京延伸到九州，并向东北方面延伸。地下铁道几乎能到达所有的重要地区。铁路、公路、航空和海运组成了一个四通八达的交通网，通向全国及世界各地。

东京还是日本的文化教育中心。各种文化机构密集，其中有全国百分之八十的出版社和规模大、设备先进的国立博物馆、西洋美术馆、国立图书馆等。坐落在东京的大学占日本全国大学总数的三分之一，在这些大学就读的学生则占全国大学生总数的一半以上。其中东京大学（QS2013 世界大学最新排名第 18 位，亚洲第一位），一桥大学，东京工业大学，早稻田大学，庆应义塾大学，上智大学均为亚洲一流高等学府。其外学芸大学东京农工大学东京农业大学东京艺术大学、东京理科大学东京女子大学 东京医科大学等名校。东京作为一个国际化的大都市，还经常举办各种国际文化交流活动，如东京音乐节、东京国际汽车展和东京国际电影节等。

东京人文景观汇集，生活丰富多彩。东京的著名观光景点有东京铁塔、天空树，皇居、东京国会议事堂、浅草寺、浜离宫、上野公园与动物园、葛西临海公园、台场与彩虹大桥、东京迪士尼乐园、代代木公园、日比谷公园、新宿御苑，江户东京博物馆等。 山手线上的几个大站的附近地区，也是游玩和观光的好地方，比如池袋附近的。太阳城（Sunshine City)里集中了许多水族馆、美术馆、博物馆，新宿附近的都厅大厦、歌舞伎町、购物区，涩谷与原宿则是日本年轻人时装、音乐、化妆、随身物品、发式、甚至生活方式的信息源。上野附近集中了如日本的传统剧场、东京国立美术馆、国立科学博物馆、国立西洋美术馆、东京都美术馆等。在银座和新宿的主街道，到了星期天，禁止车辆通行，那里就成了步行者的天堂，卖艺或公演的街头艺术家、出售各种手工制品的各国小贩、在街上玩耍的年轻人，五花八门，令人目不暇接。

大阪

大阪市位于日本本州西部，是日本第二大城市，仅次于首都东京。为一座高度繁华的国际化大都市。坐落近畿平原，面临大阪湾。大阪城已成为日本的经济中心，如今是一座综合性的现代化工商业城市。 大阪是一座国际化大都市，工业生产规模及其产值仅次于东京而位居全国城市第二位，GDP 总量位居亚洲第二，仅次于首都东京，世界第七位。拥有以钢铁、机械制造、金属加工为主的重工业和以纺织、印刷、食品、造纸和化工为主的轻工业。 大阪市的商业经济十分繁荣，全市有 10 万余家各类商店。在城市的阪急区，还有繁华的地下街。无论工商活动规模或大众运输捷运铁道密度均居世界前茅。如今大阪不仅为日本第二大城市、亦为世界前十大都市经济体之一。 大阪是日本商业和贸易发展的最早地区，也是日本的历史文化名域，现已是日本西部文化教育中心，并因此孕育了其独特的娱乐、艺术、饮食文化。

大阪位于温带，本身是一个历史悠久的百川之城，一年四季分明。一年中最佳的旅游时间莫过于春秋两季。春季气候温和，您可以观赏到盛放的樱花，还有大阪处处可见的玫瑰，一派春日活泼的景象。而在秋天当地的树木全部披上红衣，著名的日本红叶又成一道漂亮的风景线。大阪也有这丰富的自然和人文景观，著名的有天守阁，心斋桥，梅田空中庭院，大阪海洋馆，天宝山海游馆，世界贸易中心宇宙塔，道顿崛，环球影城，万博纪念馆，大阪城堡，四天哇寺，民族集落博物馆等。而净琉璃、歌舞伎等代表日本的传统艺术文化精粹，也被保存延续至今。

文化之都的大阪教育也十分发达，著名的大阪大学位于繁华的工业城市大阪市内，整个校园被分隔在 3 个不同地区：吹田校区，为工学部、人际学部、大部分研究所及校行政机关所在地；丰中校区，人文科学有关学部、理学部、基础工学部、教养学部及一些研究中心设在这里；中之岛校区。大阪大学，2013QS 世界大学最新排名第 50 位。

大阪尤以美食文化闻名，当地人常自称大阪为“天下第一厨房”，各国菜式应有尽有。除了老字号的怀石菜，还有大阪寿司、海鲜火锅等，美味小吃更是数不胜数，著名螃蟹火锅不仅肉味鲜美、入口爽滑，吃法也颇为讲究。

3. 房地产历史趋势

总体而言，日本房地产还在从上世纪 80 年代末的泡沫危机中复苏。从 1970 至 1980，日本土地价格上升了200%（实际增长 23.5%），六个主要城市则达到了 238.5%的增幅（实际增长 39.3%）。而 80 年代，日本土地价格上升了 103%（实际增长 61.6%），六个主要城市则达到了 272.2%的增幅（实际增长(196.4%），1991年的泡沫破灭留下了近 1 万亿美元的债务，也直接导致了日本经济 “迷失的十年”。而 2008 年的全球金融危机给日本带了沉重打击，全国房地产价格下降了 4%，而在 6

个主要城市达到了 8%。但是 2010 年一年，随着日本经济的复苏以及金融体系的调整，房地产市场日益稳定，特别是东京兴建了一系列新公寓增加了 22.5%的居住单元（根据Real Estate Economic Institute 数据）。而后抵押贷款减免税的政策在 2009 年延续下来，进一步促进了房市的回暖。

在 2001 年至 2006 年间，日本政府出台了一系列加强对银行监管的政策，并将不良贷款率从 2002 年的 8.7%降到 2008 年 1.4% （根据FSA 数据）。同时大城市银行间贷款竞争加剧也导致了购房贷款额的降低，进一步促进了房市的回暖。日本银行（BOJ）的主要利率从 2010 年 10 月至今几乎一直是 0，而浮动利率从 2000 年也几乎稳定在 2.475%，没有任何变化。但日本贷款购房的潜力巨大，其未偿贷款占 GDP 中比例远远低于其他发达国家，只有 24.5%。随着日本从泡沫危机和福岛地震的阴霾中逐渐走出，银行放贷进一步增多，极低的贷款利率也将为购房投资提供很好的机会： 上升潜力巨大的房地产市场：近年来,日本的房地产市场开始回暖，根据日本国土技术政策综合研究所（LIJ）的报告，日本房地产在未来几年内的有很强的上升趋势。这主要源于安培首相于 2012 新出台的包括增加公共基础设施建设和日元贬值的举措以及日本银行的量化宽松政策。

值得一提的是，日本成功申办 2020 年奥运会也为日本楼市注入了一剂强心针，预计会在未来几年内推动住房需求和投资。

主要城市房价指标如下（数据来源：日本国土技术政策综合研究所）

东京：

1. 新开盘的联排公寓均价上升 9.2%，达到每平方米 686,000 日元（6,931 美元）

2. 已建成联排公寓居家均价上升 5.9%，达到每平方米 399,700 日元（4,039 美元）

3. 现有独立住宅均价上升 1.5%，达到 32,130,000 日元（324,644美元）

大阪：

1. 新开盘的联排公寓均价上升 8.8%，达到每平方米 542,000 日元（5,476 美元）

2. 已建成联排公寓居家均价上升 5%，达到每平方米 250,000 日元（2,526 美元）

3. 现有独立住宅均价瞎下降 0.5%，达到 20,000,000 日元（202,081 美元）

土地所有权以及土地价格的增值：日本的不动产是附带土地的，可获得土地所有权。可以进行土地和建筑物的转让，转卖和继承。与中国的不动产相比，日本的不动产建筑物的使用年限长，耐震的构造，使其坚实牢靠。近年在海外资金的推动下，日本楼市沉寂 20 年后复苏。东京繁华地区房地产市场收益颇具吸引力，年度净收入和资产价格比为 5% 至 15%，这一数字在香港仅为不到 3%。

加上东京获得 2020 年奥运会举办权，从宏观角度来看，在近 3 年内，东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨 30%；新房的回报率高达 5% 左右，而二手房则更高。在这样的契机下，除通过购置日本房产进行民宿运营来获得收益外，日本住宅房地产市场本身就具备较高的回报率。

日本民宿解禁：近两年来，随着中国游客赴日旅游热潮兴起及受日元汇率走低影响，日本旅游业迅速发展。日本政府认为，对于日本的经济增长，“观光立国”战略的实行将成为重要因素。据统计，2015 年访日外国人历史性地达到1973 万，正以超出预期的速度迅速增长，也正是由于此原因，日本政府在今年 3 月的内阁会议上修改了推动访日人数的新目标——2020 年达到 4000 万人，2030 年达到 6000 万人，这也决定了日本政府在未来几年，将大举完善旅游接待能力。而与此同时，2015 年日本整体酒店入住率已达到 82%，其中旅游热点城市，如东京和大阪的酒店，入住率已接近饱和，而日本政府对包括酒店在内的商业地产扩张有非常严格的保护性限制措施，因此酒店行业并不会如国内一样，数量在几年内快速增加。在这样的内外环境下，颇能代表日式家居文化的民宿成为访日人士的上佳选择。而这也为东京大阪等城市黄金地段的民宿运营带来了巨大的商机。

负利率政策：1 月 29 日日本央行宣布降息至-0.1%，决定采用负利率，若认为有必要，将进一步调降负利率；以 5-4 投票比例通过该决定。委员会以 8-1 的比例维持货币基础年增幅 80 万亿日元的计划，符合预期。预计 2017 财年实现 2%通胀目标。新房开工率增加以及空置率的减少：根据日本国土交通省（MLIT）研究，截止2013 年第三季度，东京 CBD 地区的 A 级办公室空闲率下降了 0.75%达到了7.75%。同时伴随 2013 年上半年日本新居民人口数 8.6%的增长达到 451,063 人，新房开工较之去年大幅上升。而政府对于各大城市土地销售限制也意味着更大投资潜力。

优质地段租金上 升趋势明显：随着安倍经济宽松的货币政策进一步实施以及日元的贬值以为着预期由更多现金进入市场，从而带来更低的利率和更高的房价。尤其资金将涌向优质地段，比如下图显示的东京三个重要区近期的升幅。

 4. 日本房产投资优势

地产优质：

日本的建筑物在建筑时必须依建筑法例而建,而且用料上乘, 所以 20-30 楼龄的楼宇都可以保持得很好。永久的土地所有权：日本的土地大多是永久土地拥有权, 即不用补地价及可相存世世代代。

回报率高：

虽然日本新楼的回报率甚低, 大约是 3-5%，但 10-30 年楼龄的回报率可达 8-13%这是由于地产发展商花了很多人力物力在新楼宣传, 这些开售宣传费可占新楼价的 1-2 成。由于日本的地价不会有大上落, 只出现楼宇折旧，因此日本的新楼就算是 2-3 年楼龄, 2 手楼价也只是新买楼价的 8-9 成。而且同面积的新楼跟 2 手楼的市场租金只相差 2-3 成, 所以 10-20 年楼龄的回报率可达 8-13%而且 1982 年以后建成的楼宇均合符日本建筑法例的耐震标准。 日本人喜欢保持清洁, 一般 20-30 年楼龄的建筑物都可以保持得很好。所以买 10-30 年楼龄的日本楼宇可享高回报率及耐震安心保障。

租金收入稳定，投资风险小：

a. 经历2011年3月11日的东日本大地震, 除受灾地区外, 其他地区的地价和楼价没有受到该震灾的影响。

b. 日本有 3 分之 1 人口集中在关东地区(东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县、群马县、茨城县、栃木县),年青人大多租楼不买楼, 而且东京为日本的经济、政治、教育及医疗中心, 很多外县人口都会迁到关东地区。只要是离东京都心火车程 1 小时的地方, 一定不愁没有租客。

c. 日本房地产从楼宇契约、验楼至楼宇转让必须根据日本政府房地產买卖规定。

d. 日本人出名守时规距及喜欢清洁, 所以日本人租客大都准时交租及保持家居整洁。而且在日本租屋时必须提交租金保证人资料或加入租金保险公司, 所以很少发生不能收租的情况。

银行利率几乎为零，租房投资很容易收回成本: 

上面介绍过日本银行的利率非常低，只要选好位置，10 年内达到 100%的收益率也是完全可能。购房必须是全款，且在 5 年后交易较好，因为 5 内交易会被征收 54%的资本利得税。

5. 日本投资移民

日本向来是一个非移民国家，但是由于目前相当突出的老龄化问题以及受金融危机的影响，日本在最近出台了一系列的新政策，

慢慢的在开放投资移民，准许外来资本赴日本投资，以来缓解他们的就业问题，二来可以缓解社会老龄化的趋势，日本的投资类

签证主要是指海外申请人有一定的经商背景或高级管理经验，愿意赴日本进行投资，并在日本实质性的运作日本的公司，每年按时缴纳各种税收，并为政府分担就业的压力。

日本投资移民的依据是根据日本国入管局移民法规定--外国人在日本投资有权取得永久居留权。根据此方案，外国移民申请人在日本投资创设有利于日本经济的商业性企业，并创造 2 个全职的日本工人就业机会，即可获发一年期的条件式居留签证。一年届满前 90 天，若移民投资者的投资行为仍存在，可申请一个 3 年期的居留签证，3 年后即可申请成为永久居民。此方案的投资额为日元 1000 万元。

申请条件及资料

日本投资移民项目允许外国投资人、配偶及 21 岁以下的未婚子女通过投资相当数量的资金,而获得日本永久居民签证（绿卡）投资类居留签证的主要精神是：外国投资者只要在日本境内投资 100 万美元以上设立企业，创造新的商业行企业，就可获发一年期的有条件移民签证。若一年届满前 90 天，该项投资行为仍存在并运转正常，则投资者可申请一个 3 年期的长期居留签证，并在 3 年后获得正式的永久居留权。永久居留权，原则上对在留期间是没有限制，而在留资格需要定期进行更新。职业限制方面，拥有永久居留权，除了对国籍有要求的职业之外，原则上是可以自由就业和营业。在留资格根据其种类的不同而对就业和经营范围也有不同的限制。社会保障和纳税方面原则上是同等条件。

申请条件：

a. 申请人必须年满 0 30 岁。

b. 移民法规定投资移民的投资金额为 0 100 万美元。在郊区及高失业率区放宽限制其投资金额为 0 50 万美元。所谓\"郊区\"指大都会或人口总数达两万人的城市以外的城市。所谓高失业率区，指失业率高于全国比率 1.5 倍的地方。施行细则并规定，即使在大都会或人口总数在两万名以上的城市，因某种地理或政治的特殊情况，也可符合高失业率区的条件。资金不得以非法手段取得。施行细则规定，投资人必须缴交有关证明，表示投资人的资金是通过合法管道取得而不是走私或经营非法生意而赚取的。合法来源可以是：他人赠予，遗产继承，房地产销售，股票，承包企业留成，合法生意等等。21 岁以上的学生，可由家人赠予资金而有申请资格；申请人只要证明个人或夫妇共拥有财产，包括现金、房地产、生意投资、股票、货单、合约书、私人动产或不动产等，但不必证明该项资金来自国外。总数为美金 50 万元以上(合法得来，但不需有税单证明)，已经有足够资格申请。

c. 创造新的商业性企业，包括下列三种：创设一个全新生意（此投资可直接创造 2 个工作机会）；收买陷于困境的企业，加以整顿或重组，并保留原有员工；买卖已存在的生意，并加以扩充。所谓扩充，指增加原生意资产净值 40％以上，资金及 或增

加原生意所雇员工数达 40％以上。

 6. 税收政策

日本在境内房产交易过程以及持有过程都征税。当征税额度与持有者为个人还是公司，房产有所者是否为日本居民以及房产持有时间长短有关。无论对于个人还是公司，租金收入会和其他收入一起纳入应税收入中，并按照累进税率进行征收。主要税种为不动产取得税，约为购买价格的４％～７％，以及保有不动产时每年须支付相当于购买价格1%的固定资产税。当然，在日本有了收入，还需要交纳所得税。所得税根据收入不同为累进课税。同时根据不动产类型以及建筑物年龄的不同，投资者可以申报一定额度的税收减免

申请。而在出售房屋时须缴纳房地产利得税

具体如下：

交易税：不动产交易税（REAT），注册税（RT），消费税（CT），印花税（ST）

持有税（对不动产价格进行评估后确定）：固定资产税（FAT），城市规划税（CPT）

租金税：会和持有者其他在日收入一起纳入应税收入中征收

利得税：在个人出售房屋时和从房地产持有公司中卖股退出时征收

对于回报率 5%的房产，若贷款利息是 2%的话，比起全额支付，还是通过贷款能提高投资效率。“收益率差距”作为房地产投资用语，指从房产回报率里扣除贷款利率的部分。 众所周知，目前日本持续史上少有的低利率，房产投资回报率却相对较高。也就是说，收益率差距很高。需要注意的是，这里的房产回报率仅指租金收入 带来的回报率，即“收入收益率”。房价上涨没有很大问题，但一般来说，公寓、办公楼等价格因每年房屋老化，价格下调，所以“回报率”需要考虑伴随房屋老化带来的减值部分。因此，在贷款利率相对较低，且投资回报率相对较高的环境里，贷款的杠杆效果明显。 需要注意的是，在利率上调、投资回报率降低时，可能会出现“逆杠杆效果”。但是，今年 1 月 29 日日本央行宣布降息至-0.1%，决定采用负利率，若认为有必要，将进一步调降负利率；直接导致的是，银行贷款利率的下低。