土耳其伊斯坦布尔房产投资分析

一、 房产投资要点汇总：

伊斯坦布尔房价过往 10 年保持每年 9.1%的符合增长率，累计房价涨幅达到200%；

过往 10 年土耳其里拉相对美元贬值近 70%，其中 18 年暴跌 39%，这给海外投资者低价买入土耳其房产提供了机会；

土耳其新一代年轻且受过教育的劳动力主要集中在伊斯坦布尔，且每年大约有 20万人搬到伊斯坦布尔，确保对高品质住宿的持续需求；

土耳其计划在 2023 年之前将伊斯坦布尔打造成为全球金融中心，大量外国投资公司、全球集团公司及银行等金融机构陆续在此开设分部；

土耳其政府于 2012 年推出 20 年的城市重建计划，拆迁约 700 万幢楼宇重建抗震建筑物，并不断加大基础设施的投入；

伊斯坦布尔第三机场第一期已经开放，未来十年内有望容纳 2 亿旅客，成为提高周边房价的推动力；

2018 年 11 月，世界城市排名发布，伊斯坦布尔进入世界一线城市行列，其一流的便利设施、娱乐设施、学校和医疗保健设施可以与世界上最现代化、最受欢迎的城市相媲美；

投资 25 万美金可获得土耳其护照，土耳其为欧盟的预选成员国，未来有加入欧盟的可能性。

二、 经济发展

2.1 宏观指标分析

过往十年土耳其 GDP 平均增速为 5.2%（欧美发达国家维持在 1%-2%，中国印度维持在 6%-7%）， 2018 年土耳其里拉暴跌，GDP 增速下降至 3.5%（调整后为 2.6%），为 2015 年以来最低。据土耳其统计局数据所得，2018 年 4 季度GDP 为全年最低的-3%，下降趋势依然明显。

2018 年通货膨胀率为 20.3%，远高于之前水平，原因在于物价、房价等消费支出的提高，高力国际预测 2019 年通胀率仍保持在较高水平，2020 年恢复至2018 年前水平。

过往十年失业率始终保持在 10%上下，相比欧洲发达国家平均 5%的失业率略高， 2018 年失业率为 11.2%，高力国际预测 2019-2020 年失业率会继续上升。

2.2 人口增长及结构

据统计，土耳其人口数为 8081 万（2018 年），土耳其的人口增长保持每年 1.5%的增长率。

土耳其历年人口趋势图

人口结构十分年轻，全国一半的人口在 30 岁以下，是欧洲所有国家中年轻人口最多的国家。

伊斯坦布尔人口为 1500 万，占全国人口的 18.75%，且每年大约有 20 万人搬到伊斯坦布尔，其中大部分都是来工作的年轻专业人士，其对房产品质有着较高的要求。

每年到土耳其旅游的人数逐年增加，18 年到达历史顶峰的 1340 万人次，将会为土耳其的租房市场带来巨大需求。

伊斯坦布尔历年旅游人数

2.3 伊斯坦布尔城市介绍

伊斯坦布尔是土耳其经济生活的中心，地处国际陆上和海上贸易路线的交界位置。

伊斯坦布尔工业布局多元化，主要以生产橄榄油，烟草，运输车辆，和电子产品为主，国民生产总值占全国的 21.2%。

伊斯坦布尔是土耳其最大的海港和工业中心，该市拥有土耳其 55%的贸易额，贡献土耳其 40%的税收。

2018 年 11 月，世界城市排名发布，伊斯坦布尔进入世界一线城市行列，政府未来规划打造成为全球金融中心。

三、 投资移民政策

为了吸引国外投资者，土耳其政府于 2017 年 1 月出台了移民新政，即在土耳其购买价值至少 100 万美元的房产的外国人可获得土耳其的公民权。

2018 年初，土耳其货币里拉暴跌，引发了土耳其对经济的担忧，为了刺激当地经济，土耳其政府于 2018 年 9 月将投资门槛从 100 万美金降低至 25 万美金，且持有房产 3 年后即可出售。

四、 房产市场

4.1 房产销量及分布

根据土耳其数据统计局最新数据，2018 年土耳其房产销量约 137.5 万套，同比 2017年减少 2.4%。但受贷款利率上升的影响，全国贷款购房数约 27.7 万套，同比下降 41.5%，贷款比例由 2017 年的 34%下降至 20%。

全国房产销量排名第一位的是伊斯坦布尔，2018 年销售房产 23.4 万套，销量紧随其后的两个城市为安卡尔和以兹莫尔。

土耳其历年房产销售量

4.2 海外房产销售

TURK STAT(土耳其统计局)公布的结果显示，2018 年土耳其海外购房者数量为 39663 套，同比 2017 年增长 78%，占比全部销量的 2.89%。其中伊斯坦布尔海外购房者数量为 14270 套，同比 2017 年增长 74%。

全国海外房产销售 40%来自中东国籍，来自俄罗斯、德国和英国的国民也是土耳其购买房产的十大外国人之一。

土耳其历年房产海外销售量

4.3 房价走势

土耳其历年房价走势图

伊斯坦布尔房产价格以 2010 年为 100 基点， 2018 年底的房产价格指数高于 300，房产 8 年内的房价涨幅高于 200%，年化复合增长率为 9.1%。

根据土耳其房产销售网站展示房产所得，伊斯坦布尔市区公寓均价在 9000-17000/平米人民币不等，靠近新机场附近的公寓均价在 6500-9000/平米人民币左右。

土耳其房产历年建造成本走势

由于建造过程中的原材料价格因里拉贬值而上涨，2018 年土耳其建造成本指数为 182.57，相比 2017 年增长 32%，相比 2011 年增长 240%，与 8 年间的房价涨幅相似。

过去十年，土耳其里拉/人民币汇率从 2010 年的 4.5 下降到 2018 年底的 1.15，里拉对人民币暴跌 70%。

4.4 伊斯坦布尔房产租金收益

伊斯坦布尔酒店（与住宅出租对比）入住情况

2018 年，伊斯坦布尔酒店平均入住率上升至 71.5%，同比 2017 年上涨 13%，酒店平均房价为 344 里拉，同比 2017 年上涨 25%（不考虑外汇波动因素）。

4.5 伊斯坦布尔房产贷款情况

土耳其房产贷款总额与利率走势图

土耳其房产允许外国人进行贷款投资，房价的 70%可以使用贷款，贷款利率在 2018年之前一直维持在年化 12%左右，2018 年 5 月份里拉暴跌开始后出现明显上升，至2018 年底上升至月息 2.2%，即年息 26%。

五、风险提示

土耳其里拉过去十年相对美元贬值 70%，未来继续贬值的可能性较大，存在较大的汇率波动风险；

土耳其政局不稳定，人身安全及社会医疗保障存在隐患；

土耳其为欧盟预选成员国，何时加入欧盟时间尚不确定。